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ポイント/結論
Q. 15名規模の立ち飲みバーを開業予定ですが、物件の選び方が分かりません
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- ターゲット層、メニュー、コンセプト、広告手法も含めた総合的な立地選定が必要です。
- 家賃の上限は、想定売上高からの逆算と、手元資金（物件取得費）の2つの要素から決定します。
- 「どの物件が良いか」ではなく、売上設計・オペレーション・立地特性を組み合わせ、「その物件で事業が成立するか」を見極めることが重要です。
井出 龍治(いで りゅうじ) オリエ不動産グループ代表。飲食店経営と不動産業の両面を熟知する起業支援のスペシャリスト。自身の倒産・負債完済経験を糧に「借主の利益に特化した不動産仲介」を確立。家賃減額交渉や好立地物件の取得に強みを持ち、商圏調査から店舗展開まで実戦的なサポートで多くの起業家を成功へ導いている。
質問
15名程度が入れる立ち飲みバーの開業を検討しています。
小規模で回転率を重視し、できるだけ初期投資を抑えた形でスタートしたいと考えています。
現在いくつか物件を見ているのですが、
・駅近の路面店
・ビルの2階や地下物件
・少し離れたエリアで賃料が安い物件
など、それぞれメリット・デメリットがあり、どれが適しているのか判断できません。
また、
・家賃をどこまで許容していいのか
・席数とのバランス
・回転率を考えた立地選定
といった点も分からず、感覚的に決めてしまって良いのか不安があります。
できるだけ失敗リスクを抑えたいのですが、どのような基準で物件を選べばよいのでしょうか。
専門家による回答: 15名規模の立ち飲みバーを開業予定ですが、物件の選び方が分かりません (回答者：井出 龍治氏)
どの飲食店にも共通することですが、
◆ターゲットとなる顧客層やメニュー構成、コンセプト、広告の仕方も含めて立地選定をする必要があります。
・万人受けするメニュー構成で浮動客を求めるのであれば駅近の路面店が適していると思います。
・名物メニューをつくり、話題性で目的客を求めるのであれば、空中階などで賃料を抑え、広告費に充てるという選択肢もあります。
ただ、賃料を安くするために離れたエリアというのはおすすめできません。総売上高が下がると撤退リスクは大きく上がります。回転率の低下による食材ロスの増加。人材確保のための広告費の増加などマイナス面が多くあります。
家賃は２つの要素を確認して決定する
家賃については、
◆２つの要素を確認して決定します。
まずひとつは想定売上高から逆算して適正賃料を導き出します。
例えば15名規模の場合、
・客単価
・回転数（1日何回転させるか）
・営業日数
によって、想定される売上高を出します。
飲食店の一般的な賃料比率は売上の10～12％程度です。
想定売上高が300万円の場合
30～36万円程度が適正賃料となります。
次に、物件取得費と資金を確認します。
不動産は契約時に契約金が必要です。（融資もありますが、時間がかかるためおすすめしません。）
保証金の額によっても左右されますが、一般的に賃料の10～14ヶ月分必要です。
30万円の家賃の物件を探すのであれば、300～360万円の現金が手元に必要になります。
資金があれば、この賃料設定で物件探しを進めることが可能です。
この資金がない場合は、「手持ち資金÷10～14」が取得できる物件の賃料の上限となります。
「どの物件が良いか」ではなく「成立するか」
席数や回転率についてですが、立ち飲み業態は、
・導線（駅からの動き）
・周辺業態（2軒目需要かどうか）
・滞在時間
によって、同じ駅でも結果が大きく変わります。
例えば、
・路面でなくても成立するケース
・逆に路面でも回らないケース
どちらも実際にあります。
◆つまり、
「どの物件が良いか」ではなく
「その物件で成立するか」が重要です。
この判断は、
・売上設計
・オペレーション
・立地特性
を組み合わせて見ないとできません。
公開情報だけで判断すると、かなりの確率でズレが生じます。
立ち飲み業態は“薄利多売×回転”の設計が前提になるため、物件選定を誤ると取り返しが難しくなります。具体的な数値設計を含めた判断が必要な場合は、出店前の段階でご相談ください。
