- 目次 -
課題・悩み
賃貸物件を借りているのですが、契約書に「事務所利用不可」と書かれているため、自宅（住居）として住みながら在宅で個人事業を行ってよいのか悩んでいます。オンライン中心で仕事をする予定で、来客対応はほとんど想定していませんが、将来的に事業が大きくなった場合や、法人化して登記が必要になった場合に、契約違反にならないか／大家さんや管理会社とトラブルにならないかが不安です。
また、家賃を経費にする（家事按分する）場合、税務上の処理が賃貸契約に影響するのかも気になります。原状回復や保険（火災保険等）も、住居利用と事業利用で扱いが変わると聞いたことがあり、どこまで注意すべきか整理したいです。
「事務所利用不可」の物件で在宅事業をする場合、賃貸業者・不動産会社の視点ではどう考えるのが一般的でしょうか。あわせて、管理会社や大家さんに事前に確認すべきポイントや、将来トラブルになりやすい落とし穴があれば教えてください。
回答:不動産・賃貸業者の視点からの考え方 (回答者：井出 龍治氏)
結論から申し上げると、「事務所利用不可」の賃貸物件であっても、住居として居住しながら在宅で個人事業を行うこと自体が、直ちに問題となるケースは多くありません。ただし、いくつか注意すべきポイントがあります。
まず、「事務所利用不可」が想定して制限している利用について
賃貸契約における「事務所利用不可」とは、一般的に以下のような利用を想定して制限しているものです。
- 不特定多数の来客が頻繁に出入りする
- 看板・表札・法人登記表示などを掲示する
- 従業員を常時出入りさせる
- 騒音・振動・荷物搬入など、居住環境に影響が出る利用
そのため、オンライン業務中心で、来客や外部への表示がなく、居住実態が主である在宅事業であれば、「住居利用の範囲内」と判断され、実務上問題にならないケースが大半です。
次に、法人登記について
法人登記は第三者による削除ができないため、登記してそのまま居住者が不在となった場合でも郵送物が送られてしまいます。そのため、登記の可否については、事前に管理会社や大家へ確認することをおすすめします。
家賃の経費計上（家事按分）について
家賃の家事按分は税務上の取り扱いであり、不動産会社や大家が直接関与するものではありません。したがって、家賃を経費計上した／しないこと自体が、直ちに賃貸契約違反になることは通常ありません。ただし、万一争いが生じ、決算書等の提示を求められた場合に、説明がしにくくなる（言い逃れが難しくなる）可能性はあります。なお、経費計上の可否は「税務署がそれを認めるかどうか」の問題であり、契約とは別の論点です。
一方で、注意が必要なのは以下の点です
- 賃貸契約書に「事業利用一切不可」「営業行為禁止」など、明確な禁止条項がある場合
- 管理会社や大家から、具体的な業務内容について確認や是正を求められた場合
- 事業内容が拡大し、来客・スタッフ・設備が増える場合
このようなケースでは、事前に契約内容を確認し、必要に応じて管理会社へ相談することが望ましいでしょう。
原状回復・保険についても注意が必要です
原状回復について、いわゆる一般的な「東京ルール」は居住に限った話です。事業用で使用したとなれば、通常損耗なども借主負担となる判断が出ることがあります。また、火災保険なども居住と事業用では範囲が明確に異なる場合があるため、加入内容を含めて注意が必要です。
まとめ
- 在宅・オンライン中心の個人事業であれば、事務所利用不可物件でも問題にならないことが多い
- ただし、来客・表示・騒音など「住居利用の範囲」を超えないことが重要
- 不安がある場合は、事業内容を具体的に整理したうえで、管理会社や大家に事前確認することが将来的なトラブル防止につながる
【好立地での起業・店舗展開・商店街活性化】おまかせください。事業物件に特化した不動産会社です。起業から10店舗達成まで、二人三脚でお手伝いいたします。
