物件はスケルトンか居抜きどっちが得?

事業計画

執筆者: ドリームゲート事務局

居酒屋の出店を考えています。 物件についてですが、不動産屋に相談すると「絶対、居抜き物件がいい」とお勧めされます。最初から、厨房機器やエアコンやダクトなどが残っているケースが多いので出店費用が非常に安くなるというのが理由です。

もちろん出店費用は安い方がいいのですが、実際のところはどうなんでしょうか?
同じ条件(坪数・席数等)であればどっちがどのくらいお得なんでしょうか?
また、両方の注意した方が良いポイントなどがあれば教えて下さい。

A回答

ご質問ありがとうございます。スケルトンVS居抜き物件これは非常に迷うところですね。ここでのポイントは結構大切です。

確かに居抜き物件はお得な場合もありますが、例えばキッチンの冷蔵庫が壊れているので冷蔵庫を 交換したい!と思っても、冷蔵庫の移動でキッチンを破壊しさらには、入り口まで壊さなきゃいけない場合なんかもあります。

こうなると、費用は高く付きます。

また、居抜き物件の場合はダクトやグリストラップ等の不具合も結構あるので、はっきり言うと初めての出店の場合にはあまりお勧めできません。
ある程度の知識を持っているか、そういう出店アドバイザーと一緒に物件を見に行く事をお勧めします。

では、スケルトンがいいのか?となると、電気の容量、ダクトの有無、防水加工、エアコン設置、エアコンの室外機の場所など色々とチェックする必要があります。

電気の容量が足りないからといって工事する必要がある場合は、期間と費用がもちろんかかりますし、ダクト(換気扇)もどこまで伸ばすのか?で費用はメチャメチャ変わります。数十万単位です。エアコンの室外機の設置場所でも費用がかさむケースもあります。

なので、スケルトンの場合も物件の契約前に出店アドバイザー等の力をかりることを強くお勧めします。または、店舗デザイナーさんや施工業者さんでもOKです。誰かしらの目、つまり不動産屋さん&あなた&第三者の目の3つの視点から、物件を決めることを強くお勧めします。

ちなみに、物件のトラブルは非常に多いです。
僕の知人もビルの2階で鉄板焼き屋を開業すると張り切っていましたが、工事が進むにつれて「違法物件」だということがわかり、急遽取りやめ。この件は物件の礼金と途中までの施工費用で約300万円の損失がでました。

つまり、出店できずに300万円が出て行ってしまった信じられないケースもあります。

是非とも物件選びはスケルトンでも居抜きでも慎重に行ないましょう。

■担当者:山本 友大(ドリームゲートアドバイザー)

山本

未来貢献株式会社 代表取締役

2009年に独立し2012年までに海外を含む8店舗を出店。全て違う業態であり、チャレンジ精神が非常に旺盛。また、店舗売却や営業権譲渡なども積極的に行ない独立開業の支援を現在本業としている。得意な分野は物件取得や業態開発。
<主な実績>
・3年半で海外を含む8店舗出店
・起業して5年で7社の独立開業に携わる
・業態開発は5年で15業態

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