起業・経営FAQ：【一棟旅館業】インバウンド向け宿泊施設のM&A時に注意すべきポイント

- 目次 -

ポイント/結論

Q. インバウンド向け宿泊施設のM&A時に注意すべきポイントを教えてください

• 宿泊施設M&Aでは「利益の再現性」「許認可」「物件契約」の3点を重点的に確認することが最重要。
• 予約サイト管理画面データ・稼働率×客単価の構造で営業利益の再現性を裏取りする。
• 旅館業許可の名義変更可否・消防設備の適合状況を行政へ事前確認し、追加設備投資リスクを把握。
• 賃貸契約の承継可否・用途制限を確認し、オーナー変更による契約見直しリスクを評価。
• 空調・給湯・防火・Wi-Fi設備の修繕費を考慮し、表面利益と実質利益のギャップを検証。

この質問への回答者

畔上　淳（あぜがみ じゅん） 元上場企業CFO・元公認会計士

「実践的な資金調達支援と伴走型対応」を強みに、融資・出資交渉から事業計画策定、経営戦略まで幅広く対応。複数社の現役CFOとしての経験と自身の起業実体験を踏まえ、事業ステージに応じた最適な財務戦略を提供し、「あなたのCFO」として起業家を支援している。

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質問

「営利831万/品川駅徒歩圏内/一棟旅館業」というM&A案件が売りに出ており、大変興味を持ちました。

今回の様な宿泊施設のM&A案件の交渉をする際の注意点について、アドバイスをください。

専門家による回答: 【一棟旅館業】インバウンド向け宿泊施設のM&A時に注意すべきポイント (回答者：元上場企業CFO・元公認会計士　畔上　淳氏)

回答者

畔上　淳（あぜがみ じゅん）

元上場企業CFO・元公認会計士
「実践的な資金調達支援と伴走型対応」を強みに、融資・出資交渉から事業計画策定、経営戦略まで幅広く対応。複数社の現役CFOとしての経験と自身の起業実体験を踏まえ、事業ステージに応じた最適な財務戦略を提供し、「あなたのCFO」として起業家を支援している。

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営業利益が高く魅力的な案件であるほど、実務交渉後の確認事項が投資判断を大きく左右します。特に宿泊施設のM&Aでは、「利益の再現性」「許認可」「物件契約」の3点を重点的に確認することが重要です。

1．営業利益の再現性の確認

まず最も重要なのは、提示されている営業利益がオーナー交代後も維持できるかという点です。

特にインバウンド向け宿泊施設の場合、

• 売上のうち海外予約サイト（Airbnb、Booking.com等）の割合
• レビュー評価とその維持可能性
• 特定国の旅行客への依存度
• 季節変動（繁忙期と閑散期）

などを確認する必要があります。

また、実際の売上は以下の資料で裏取りすることが望ましいです。

• 予約サイトの管理画面データ
• 直近2～3年の売上推移
• 稼働率と平均客単価（ADR）

営業利益だけでなく、稼働率 × 客単価の構造を把握することが重要です。

2．旅館業許可・法規制の確認

宿泊施設では、営業許可の承継可否が非常に重要です。

特に確認すべき点は以下です。

• 旅館業許可の種別（簡易宿所・旅館等）
• 営業許可の名義変更可否
• 消防設備の適合状況
• 建築用途（用途地域・用途変更）

自治体によっては、新オーナーで再申請が必要となる場合もあります。

その場合、

• 防火設備
• 避難経路
• フロント設置要件

など追加設備が必要になるケースもあるため、行政への事前確認を推奨します。

3．物件契約（賃貸契約）の確認

宿泊業M&Aでは、物件契約が最も大きなリスクになることもあります。

確認すべき主なポイントは以下です。

• 賃貸契約の承継可否
• 賃料改定リスク
• 契約期間と更新条件
• 用途制限（旅館業利用）

特に「宿泊業用途が契約書に明記されているか」は重要です。
もし用途制限がある場合、オーナー変更をきっかけに契約見直しを求められる可能性があります。

4．設備更新・修繕リスク

宿泊施設は設備投資が必要になるケースも多いため、以下も確認してください。

• 建物築年数
• 設備更新履歴
• 今後必要な修繕

特に以下は費用が大きくなりやすい項目です。

• 空調設備
• 給湯設備
• 防火設備
• Wi-Fi設備

営業利益が高く見えても、修繕費を考慮すると実質利益が大きく変わる場合があります。

5．従業員・運営体制

オーナー交代後の運営体制も重要です。
確認すべきポイントは、

• 現場スタッフの有無
• 清掃外注の契約条件
• 予約管理体制

小規模宿泊施設の場合、オーナーの関与度が高いケースもあるため、オーナー依存度の確認が必要です。

まとめ

実務交渉後は、特に以下の5点を重点確認してください。

1. 売上と利益の再現性
2. 旅館業許可と行政規制
3. 物件契約の承継可否
4. 設備更新・修繕リスク
5. 運営体制とオーナー依存度

宿泊業のM&Aでは、表面上の利益だけでなく、許認可と物件契約が事業価値を左右するケースが多いため、契約締結前に専門家とデューデリジェンスを行うことをお勧めいたします。