オーナーにテナント家賃の減額を交渉したいです。

課題・悩み

ビルのテナントを借りて飲食店を経営していますが、コロナ禍の影響で経営が厳しいため、家賃の減額を交渉中です。 ビルのオーナーに「10％減額で3ヶ月ならOK」と言っていただきましたが、それでも少し厳しいので、再度交渉したいと思っています。

この先どのように交渉を進めていけば良いでしょうか？

ご指導、アドバイスをお願いします。

 

回答：オーナー側のリスクを把握して、なるべく相手のリスクとならないような交渉をしましょう。

減額が希望額に達しない場合、今後の経営がどのようになるか把握はできていますか？

本来は賃料増減請求権という法律を基に話を進めるのですが、今回のコロナ禍による相場変動は判例がないため、判断が難しい状況です。 オーナー側にも様々な事情があると思います。

まずは、なぜ「10％減額で3ヶ月ならOK」なのかを探ってください。ビルの契約形態がサブリースなのか、返済があるのか、などの状況を把握することで、オーナー側の底値を確認しましょう。

 

そして、質問者様の家賃の希望額について、なぜその値段に減額してほしいのか、数値の根拠を示しましょう。 管理会社を通して交渉できるようなら、直接会ってお話ができないか管理会社に相談してみてください。一般的に管理会社はオーナー側の味方なので、入居者側から管理会社に提供できるメリットがあれば、そこも検討してください。

 

また、もし質問者様が保証会社に入っている場合は、オーナー側に滞納リスクはありませんが、退去時の原状回復リスクは残ります。最悪の事態も含めたうえで、オーナー側のリスクとならないやり方で交渉をしましょう。

 

「家賃交渉」というと「大家さん(オーナー)にお願いする」というスタンスの方がほとんどです。それが間違っているわけではありませんが、オーナーとの間の信用力を高め、不要な支払いをなくす(保証金の一部返還や保証会社の解除など)といった視点でも交渉をしてみてください。