起業・経営FAQ : 保証金・礼金で300万円。物件を借りるための費用も融資対象？

質問

飲食店を開業するため、中野周辺で物件を探しています。

候補物件が見つかりましたが、保証金や礼金、仲介手数料などの「物件取得費」だけで300万円ほどかかります。

【現在の状況と悩み】

• 融資希望：内装工事費とは別に、この「物件を借りるための初期費用300万円」も融資の対象になりますか？
• 懸念点：不動産屋からは「先に契約（入金）しないと他の人に決まってしまう」と言われて焦っています。

融資を前提とした物件探しの進め方について、注意点を教えてください。

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専門家による回答: 保証金・礼金で300万円。物件を借りるための費用も融資対象？ (回答者：上野 光夫氏)

回答者

上野 光夫（うえの みつお）

資金調達コーディネーター、中小企業診断士として、新規創業や事業者に向けた融資・資金調達を全国で支援しています 。飲食やWeb、介護業界に強みを持ち、事業計画策定からM&A、事業再生まで幅広く対応 。日本政策金融公庫などの融資や補助金活用に加え、起業を成功に導くトータルアドバイスも提供する専門家です 。

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物件の保証金や礼金は、内装工事費などと同様に融資の対象になります。

まず「保証金」は経理の処理で固定資産に計上しますので、「設備資金」になります。

一方、礼金や仲介手数料は、運転資金として対象にはなりますが、融資する側の観点では、自己資金でまかなうが望ましいといえます。

次に、融資を前提とした物件探しの進め方について、注意点を解説します。
以下の3点が重要です。

1. 融資の審査にパスするとは限らない

融資の審査は、必ずパスできるとはいえません。
先に物件の賃貸契約を締結しても、融資が通らないこともあり得ます。

私が以前、日本政策金融公庫で審査の面談をしたときに、「物件の契約をしたので、融資が出ないと困ります」とおっしゃる方がいました。
その場合、審査担当者としては「この人はリスクを想定せずに計画を進めている」といった印象をもったものです。

そのため、物件の賃貸契約を締結するのは、「融資が決定した後」が妥当といえます。

2. 「融資特約」を勝ち取る交渉術

不動産会社は契約を急がせますが、上記１の観点で、融資が決まる前に正式契約するのはリスクが大きすぎます。

解決策の一つとしては、重要事項説明書や契約書に「融資が承認されなかった場合、本契約を白紙撤回し、手付金を全額返金する」という「融資特約」を盛り込んでもらうよう交渉することです。

融資の審査をする担当者としては、この特約があることで「リスク管理ができている人」と安心できます。

3．代替物件も探しておく

物件の賃貸契約については、上記１、２に記述のとおり「融資が決まったら正式契約」「融資特約を盛り込む」という方法が理想です。

しかし、中野周辺のような人気地区ですと、物件を求める他の競合が現れることが多々あります。
「融資特約」を盛り込むことを依頼しても、拒否されることが多いのが実態です。

その場合、万一融資が受けられなくても自己資金等で開業できるなら、早急に物件契約を締結するという判断もありだといえます。

しかし、開業するにはどうしても融資が必要な場合は、「融資が決まったら契約する」というスタンスで進めるべきでしょう。

とはいえ、融資の審査には１か月くらいかかるものです。
たとえば融資の面談が終わった後に、他の人に物件が取られてしまうこともあり得ます。

その場合は、他の代替物件を探してすぐ（１か月以内くらい）に見つかるなら、審査担当者に待ってもらうことも可能です。

代替物件を見つけるまで長期を要する場合は、融資はいったん取り下げとなります。

とくに中野周辺のように、飲食店物件のニーズが高い地域の場合、競合に先に契約されることは十分想定できます。

そのため、開業予定の候補物件は、あらかじめ競合を考慮して代替物件も探しておくことが重要です。

飲食店は立地がとても重要ですが、人気物件はそれだけ競合が激しく、家賃なども高くなるのが普通です。

物件は、「この物件しか考えられない」と決めつけるのではなく、広い視野をもって複数の候補を探すことをお勧めします。