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大挑戦者祭2007 レポート

開催日:2007年3月11日  会場:東京・赤坂プリンスホテル

「不動産」 - アントレプレナーが未来都市を創る

明るい兆しが見え始めてきたと言われる不動産市場。業界を牽引するリーダー5人が集ったこのカンファレンスでは、 不動産ベンチャーが生み出す新たなバリューから、アントレプランナーが描く未来都市像まで自由に語り合った。
テーマは「アントレプレナーが未来都市を創る」。不動産の新たな可能性が見えてくるセッションとなった。

活況を呈してきた不動産市場とそれぞれのビジネスモデル


永井:最近、東京だけでなく全国的にも景気が良くなってきたと言われる不動産業界ですが、これは、私自身も日々実感しているところです。今ここに、 新進気鋭の杉本社長から大ベテランの方までいらっしゃいますので、その方々が見る、現在の不動産市況、今後の見通しなどをお聞きしたいと思います。

杉本:私どもが見ている不動産市場に関してですが、リート、特にJリートに関しては、海外からの資金もたくさん入って来て運用資産も増え、時価総額もどんどん増加している。そんな中で、日本の不動産市場は活況と言われています。まさしくその通りだと思います。

サルキン:まだまだ地価は上がっていくと思います。特に収益物件、都市資金がかなり余っている状況ですので、収益物件の価格はどんどん上がっていま す。金利が上がっても、資金が余っている状況がしばらく続きそうですので、投資家は、今は我慢するしかないと思っています。世界の中では、金利と利回りの 差があるのはほぼ日本だけですので、国内外の投資家から見ると、まだまだ日本は魅力的だと思っています。しかし、われわれのように、実際日本を中心にやっ ている会社の中では、こういう状況はかなり苦しい。物件がない中で、どんどん競争が激しくなっています。

平松:特に郵政の土地に全国で取り組んでいますと、都心から始まって、不動産は全国的に市況が良くなってきている、という実感はあります。ただそれ は、地方の主要都市くらいまで。それと、最近投資家の方々を相手にしていて思うことは、日本の不動産もボーダレス化している、要は国内のものだけじゃない という感じを、非常に強く感じています。たとえば、オーストラリアでは日本のアセットだけを買って、それを自国のリート市場で上場させるとか、最近ヨー ロッパのお金もたくさん来ているとか、そういう意味では、日本のものであってもそれを持っているのは世界中の人、という感じは実感しています。そういう意 味で、この業界のビジネスチャンスはまだまだあると感じています。

杉本:今は、デザインだけでのバリューアップは難しくなってきましたが、われわれはそこに少し付加価値を付けていこうと考えています。たとえば、 ペット企業と提携してペットホテルとペットショップ、ペットシッターサービスを付けたマンションの企画、地下にスタジオを造ったミュージックマンションの プロデュースなど、そういうコンテンツプラスデザインがバリューアップを生み出す、と考えています。われわれがこれから総合不動産企業というのを目指す上 で、こうしたことが、これからのキーワードになってくると、私は思っています。

平松:私の場合はモノづくりをやっていきたいと思っていましたので、とにかくアセットを買えるような会社を目指しました。ですから、キーワードは事 業用の土地を何とかうまく、安い案件で取得するということ。この仕事の成否は、仕入れのときに9割方決まってしまうのですから。

サルキン:今後ともアメリカ型のショッピングセンターを目指していきたいですね。しかし、大型商業施設の魅力がどんどん薄くなっていることと、もう 良い立地が基本的にないということで、郊外型のショッピングセンターではなく、都心で、既存のものをよりバリューアップできるような物件を、積極的に再開 発していきたいと思っています。それから、これは海外の投資家との絡みですが、最近利回りが低下してきて、アメリカの投資家はなかなか納得できなくなって います。ですから弊社では、最近はイギリス、スイスなどヨーロッパの投資家と組むことが多いですね。今でも、キャップレートと金利の差が少なくても2ポイ ント以上ありますので、ヨーロッパの投資家にとっては、非常に魅力的なマーケットだと思っています。

永井:宮本社長は、この中でいちばん正しい相場の認識をお持ちだと思いますので、今の足元の相場観と、今後どのようになっていくのかという予想も含めて、お話しいただけるとうれしいんですけれど。

宮本:難しいですね。日本にリートが起きて、相場観というものがまだ見えないと思うんですよ。それから金融庁の緩和とか、最近は姉歯さんを絡めた日 本の建築物自体の話題。それに、人口の問題やオフィスビルやレジデンス、ショッピングモール、都市開発についての勝ち組み負け組みの問題。家賃でいうと、 一時オフィスビルが下落しましたが、東京では今バブル期に近い勢いで伸びています。ですから、相場観ってどこを見て言うのかだと思うんですよね。そこは知 恵の出しようだと思います。上げ止まったときにどう付加価値を付けていくか。家賃だけじゃなく、看板だろうがサービスだろうが、何か収益につながる知恵を 出せば、違ったカタチの市場というのが出てくるだろうと思っています。

永井:最近、不動産に金融的な側面が融合されてきて、それによって、リートというマーケットもできて、収益還元法っていう考え方も定着して、不動産 業界もだんだん整備されつつあると思います。ただ、一方で金融が入ってくることによって、いろんな意味で規正が厳しくなってきて、ビジネス上問題点も多々 出てきていると思うのですけれど。

杉本:本質的な問題は、Jリートが海外の不動産を買えないことだと思います。これによって国内需要をものすごく牽引してしまった。これから海外不動 産を買える、開発できるというような、欧米と同じカタチになってくると、比較的不動産価格もスタンダードに落ち着いてくるんじゃないかなと思っています。

サルキン:リートが買うべき物件の数が日本は不足しています。最初に上場した物件の質と最近上場するリートの質を比較してみますと、最近のリートは 質が悪い。だから今、物件がないわけですよ、それと、いい利回りと悪い利回りの差がどんどん大きくなっている。いいリートは3%くらい。悪いリートは5% 以上ありますので、これでは、勝ち組みと負け組みに分かれてしまいます。この現象はこれからどんどん明確になってくるでしょう。

永井:リートを上場する際に信託化する物件がなくて、リートに入れる物件がどんどんなくなっていると、たぶんそういう状況だと思います。一方で、信 託化できないけれど、見るといい物件というのもあって、構造的に金融が入ったことで、歪んできている面があると、個人的には思っております。

平松:気になっているのは、やはり不動産に対するファイナンス。金融庁が各大手銀行にはすべて調査に入っていますし、不動産融資に対する規正みたい な感じに近いですよね。個人の投資家保護や地価の上昇を抑えるのが理由でしょうが、今後、物件調達は苦労するなあと思っています。

聴講者からは市場とテナント、お客様とのギャップを指摘する声も。お客様意識、テナント意識がまだそこまでいってないにも係わらず、家賃設定だけが 走ってしまっている、というのが問題のようだ。今後、テナント意識が市場の動きとマッチングすることが、業界を活況にしていくポイントになってきそうだ。

活況を呈してき不動産市場とそれぞれのビジネスモデル

永井:皆さん、当然街をよくしたいと、自分たちで街を造ってみたい、都市を造ってみたいと思われているんじゃないかなと思います。それをやるための構想とか、取り組みについてお伺いしたいと思います。

平松:今は、お金はまったくボーダレスですから、いろんなポートフォリオが考えられると思います。投資していく先っていうのは、国内だけでなく海外 のものでもいい。使うお金も日本のお金でなく海外のお金でもいい。ちょっと自由な発想で、ビジネスがやっていけたらと思っています。

宮本:私は、基本的には消費者、生活者の行動を絶対にぶらさないで見ていれば、事業として成り立つと思っています。地方と東京の格差で言えば、地方 の高齢者とか、コミュニティとか、地域の商店街とかにコンテンツ向けてやるとか、金融業界に負けているなら信用金庫と組んでみるとかね。そうすることで、 比較的魅力的な都市ができたり、衰退しそうな町の高齢者の預貯金が流動化したりですね、ビジネスチャンスっていうのはあると思いますよ。

サルキン:もう一つ、この業界の深刻な問題として、人材不足があると思います。欧米と違って日本の場合は、不動産コンサルティングビジネスの分野は レベルが低い。たとえば変な物件を買った場合、その委託先さえない。だから、われわれは少人数で、優秀な人材だけで今後とも商業施設に特化したい、専門性 を深めたいと思っています。

最後に、それぞれの具体的な都市づくり像を披露していただいた。コーディネーターの永井氏は「できるだけ視野を世界に向けて、負けないエリアでビジ ネスをやっていきたい。そして、人が集まる必然がある街を自らの手で造っていけたらいい」と。若手の杉本氏は「100億円レベルのプロジェクトを、一つ一 つ実現して行きたい」と語ってくれた。さらに「人の流れがあるところで、魅力ある再開発をやっていきたい」とサルキン氏。「正解の街づくりなんてない。不 動産は同じものがないから面白い」と平松氏。宮本氏は「地域の活性化につながるようなサービスを考えればいい。それはここにいるような頭の柔らかい人たち の方がアイデアを出せる。国の政治はビジネスがドヘタなので、逆にプレナーとしてはチャンスがあると思います」と強調してくれた。


プロフィール

株式会社エスグラントコーポレーション
代表取締役社長 杉本宏之氏

96年、川崎総合科学高校卒業。97年、東光マンションセンター入社。投資用ワンルーム業界にデザイナーズワンルームマンションを供給したいという信念を もって、2001年株式会社エスグラントコーポレーションを設立。翌年、代表取締役社長就任。05年12月、設立4年目にして名古屋証券取引所セントレッ クス市場に上場を達成。

株式会社企画ビルディング
株式会社月刊ビルディング
代表取締役 宮本正好氏

90年、日本大学法学部卒業後、ビルディンググループの株式会社ビルディング企画に入社。01年、同グループの株式会社企画ビルディングの常務取締役就 任。就任時年商10億円が1年後には年商20億円を上回り、02年より同社代表取締役社長に就任。既存のビル管理・役社長を兼任。オフィス情報誌 「MONTHLY BUILDINGS」を毎月11万部発刊。NHK「クローズアップ現代」、フジテレビ「EZTV!」などにて活動内容を放送。日経新聞・日経ベンチャー・ フジサンケイビジネスアイなどに賃貸オフィスの賃料動向やオフィスのトレンド情報などの記事掲載。各種の講演・セミナー活動も行う。著書「これからのア パート・マンション経営のツボ」(ぱる出版より発売中)

株式会社リーテック
代表取締役社長 平松克敏氏

様々な不動産ソリューションを提案し、日本郵政公社の不動産一括売却を2005年から2年連続で大手デべロッパーと共同で落札する等、J-REIT、私募 ファンドに向けて国内外でプリンシパルインベストメント、ディベロップメント事業を展開。早稲田大学建築学科出身で建物にも造詣が深く、デザイン性、機能 性を重視した人気のオフィスビルを手がける。海外リノベーション事業や大型開発案件にも参画。株式会社リクルート入社後、株式会社リクルートコスモス(コ スモスイニシア)を経て、2000年に株式会社リーテック設立。

株式会社パシフィカ・モールズ
代表取締役社長 セス・サルキン氏

東京に拠点を置くリテール・デベロッパー、アセット・マネジャーであるパシフィカ・モールズで多くの地域型ショッピングセンターの開発を行ってきた。最近 手がけたプロジェクトには、2004年12月開業の「ビビットスクエア」がある(総賃貸床面積:52,000平方メートル)。現在は、東京都心部で店舗・ 飲食用の商業ビル開発を行っている。東急電鉄、DFSグループ、アップルコンピューターなど、日本におけるリテール開発において10年以上の経験を有す る。スタンフォード大学東アジアセンターで修士号を取得。ICSC(国際ショッピングセンター業協会)、ULI、日本ショッピングセンター業協会 (JCSC)、在日米国商工会議所(ACCJ)会員。

コーディネーター
アールプロジェクト株式会社
代表取締役 永井好明氏

早稲田大学大学院修了(経済学)後、ニューヨーク大学大学院経済学科へ留学。修士課程修了、帰国後リーマン・ブラザーズを経て株式会社エイチ・ティ・ シー(旧光通信キャピタル)に投資担当執行役員兼投資委員会メンバーとして入社。2003年9月に退社し、中小・ベンチャー企業に対するコンサルテーショ ンを目的に株式会社クリエイティブ・エックス設立。2004年10月に株式会社クリエイティブ・エックス退社後、イデーアールプロジェクト株式会社(現 アールプロジェクト株式会社)に取締役として参画。2006年2月に代表取締役に就任。

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ビジネスプランコンテスト DREAM GATE GRAND PRIX ファイナル

ゲスト審査員
Wikipedia創始者/Wikia.Inc. Chair ジミー・ウェールズ氏
グローバル カタリスト パートナーズ工学博士
マネージング・プリンシパル 兼 共同創設者 大澤弘治氏
(株)サキコーポレーション 代表取締役社長 秋山咲恵氏
(株)サンブリッジ 代表取締役会長兼 グループCEO アレン マイナー氏
GMOインターネット(株) 代表取締役会長兼社長 熊谷正寿氏
タリーズコーヒージャパン(株) 代表取締役社長兼 チーフバリスタ 松田公太氏
(株)ホリプロ 代表取締役副会長 堀 一貴氏

DREAM GATE GRAND PRIX 2007 全国9エリア代表者決定戦
北海道エリア 東北エリア 関東エリア 中部エリア 近畿エリア 中国エリア 四国エリア 九州エリア 沖縄エリア

メインステージ

オープニングサプライズ Wikipedia創始者/Wikia.Inc. Chair ジミー・ウェールズ氏
「基調講演」志あるところに成功あり~世界標準へのあくなき挑戦~ (株)エイチ・アイ・エス 取締役会長 澤田 秀雄氏
海外起業家講演 百度 Chief Executive Officer Chairman Robin Li氏
「スペシャルステージ」 - 夢持ち続け日々精進 (株)ジャパネットたかた 代表取締役 高田 明氏

カンファレンスステージ

「食品」 - 食品自給率40%!日本の食の未来を守る
オイシックス株式会社 高島宏平氏
株式会社食文化 荻原章史氏
株式会社ひびき 日疋好春氏
株式会社リバネス 丸幸弘氏
コーディネーター:株式会社ユーグレナ 出雲充氏
「ファッション」 - 多様化する未来のファッションを創る  株式会社アパレルウェブ 千金楽健司氏
株式会社カフェグローブ・ドットコム 矢野貴久子氏
Codio Inc. 丁基子氏
株式会社ヘルメット 植松晃士氏
コーディネーター:株式会社ニューゲージ 如月音流氏
「広告」 -次世代広告に見る新しいコミュニケーション方法とは  株式会社RSS広告社 田中弦氏
サーチテリア株式会社 中橋義博氏
株式会社NIKKO 加藤順彦氏
バリューコマース株式会社 ティム・ウィリアムズ氏
コーディネーター:シーネットネットワークスジャパン株式会社 西田隆一氏
「金融」 - 金融大競争時代の金融イノベーションとは  グローバル カタリスト パートナーズ/工学博士 大澤弘治氏
ネットマイル株式会社 水野千秋氏
リスクモンスター株式会社 菅野健一氏
マネックス証券株式会社 松本 大氏
コーディネーター:株式会社フィナンシャル 木村 剛氏
「不動産」 - アントレプレナーが未来都市を創る
株式会社エスグラントコーポレーション 杉本宏之氏
株式会社企画ビルディング 宮本正好氏
株式会社リーテック 平松克敏氏
株式会社パシフィカ・モールズ セス・サルキン氏
コーディネーター:アールプロジェクト株式会社 永井好明氏
「エンターテイメント」 -多様化するエンターテイメントビジネスの可能性
株式会社インディソフトウェア 野津幸治氏
株式会社エンタク 左舘経明氏
株式会社GDH 石川真一郎氏
株式会社トルネード・フィルム 叶井俊太郎氏
コーディネーター:株式会社カフェグルーヴ 浜田寿人氏
「IT」 -業界先駆者が考える、5年後のネットコンテンツの在り方とは
株式会社アイスタイル 吉松徹郎氏
株式会社ドリコム 内藤裕紀氏
株式会社マクロミル 杉本哲哉氏
Melodis Corporation Keyvan Mohajer氏
コーディネーター:株式会社インプレスR&D 井芹昌信氏
「旅行」 - 旅行業界の新しい価値を生み出す
ロケットプレーン・キスラー社 チャールズ・ラワ氏
旅ウェブ株式会社 肥後愛樹氏
株式会社ビィー・フリーソフト 綿引隆一氏
フォートラベル株式会社 津田全泰氏
コーディネーター:株式会社リクルート エイビーロード・リサーチ・センター 稲垣昌宏氏
「教育」 - 起業家が子供を変えて、世界を変える。アントレプレナー流子供教育・労働教育
株式会社キッズシティージャパン 住谷栄之資
デジタルハリウッド株式会社 藤本真佐氏
デジット株式会社 舩川治郎氏
株式会社ネクシィーズ 近藤太香巳氏
コーディネーター:慶應義塾大学SIVアントレプレナー・ラボラトリー 牧 兼充氏
「環境」 - 環境をビジネスにした新たな価値
株式会社イースクエア ピーターD.ピーダーセン氏
株式会社サティスファクトリーインターナショナル 小松武司氏
株式会社省電舎 中村健治氏
NPO法人北海道グリーンファンド 鈴木享氏
コーディネーター:株式会社リサイクルワン 木南陽介氏
「サービス」 - サービス精神が世界の人々を豊かにする
株式会社バルニバービ 佐藤裕久氏
株式会社Huge 新川義弘氏
株式会社ワンダーテーブル 林祥隆氏
株式会社SEED-TANK 古里太志氏
コーディネーター:株式会社セレブレイン 高城幸司氏
「モバイル」 - 未来のモバイルビジネスによって、人類のコミュニケーション方法を変えていく
KLab株式会社 真田哲弥氏
株式会社ドワンゴ 川上量生氏
株式会社NAVIBLOG マンダリ・カレシー氏
コーディネーター:モバイル・コンテンツ・フォーラム 岸原孝昌氏