不動産業の開業に事業計画書が欠かせない理由

「サラリーマンを辞めて独立したい。」
「営業力を活かして不動産業で自由に商売したい。」
「将来は不動産を購入してテナント収入で安定した生活を送りたい。」

不動産業の「起業」や「独立」にあこがれる人は少なくないでしょう。

でも、開業するために何が必要なのか、資金はいくらくらいかかるのか、どうやってお金を調達するのかなど、いろいろと悩む点があります。そこで今回は、不動産業の開業のポイントおよび資金調達について解説していきます。

＜この記事のPOINT＞

• 不動産業の開業手持ち資金はおよそ660万円
• 事業を長く続けるには資金計画が必要
• 資金計画には日本政策金融公庫の「創業計画書」がおすすめ
• 事業計画書を書くときのポイントをプロが解説
• 事業計画書作成ツールで成功する計画書を作り上げよう

不動産業の開業を目指すには？

不動産業と一口にいってもいろいろありますが、いわゆる「街の不動産屋」さんのほとんどが「不動産仲介業」で、不動産の売買や賃貸の仲介をすることで手数料をもらいます。元手がかからず仕入がないので、事業をはじめるハードルが低いといえるでしょう。

ドリームゲートが過去に行ったアンケートでは不動産業開業者の平均手持ち資金は660万円

という結果が出ています。

苦労して独立しても、開業してすぐに黒字化できるわけではありません。事業を長く続けるには、しっかりとした資金計画が必要です。

手元に十分な自己資金があればいいのですが、そうでなければ融資を受けることになり、その際には事業計画書の提出を求められます。

不動産仲介業は開業のハードルが低いので競争が激しい業界です。競合に勝って経営を続けるにはマーケティングを考えなければいけません。自分の強み、営業戦略、資金計画など、会社の経営に必要な資料を整理して、金融機関の融資担当者にしっかりと計画を伝えることが重要です。

資金調達は公庫の「新創業融資」がおすすめ

事業にはヒト・モノ・カネが必要ですが、資金調達の定番は融資です。とくにこれから事業をはじめようとする人におすすめなものに日本政策金融公庫の「新創業融資」という制度があります。

日本政策金融公庫の「新創業融資」がおすすめな理由

いわゆるメガバンクと言われるような金融機関は創業前後の企業にほとんど融資をしませんが、日本政策金融公庫の新創業融資なら融資だけでなく創業支援も受けられる、新規開業にうってつけの制度なのです。

一般的に法人が金融機関から融資を受ける際には担保を求められたり、連帯保証人に代表者を求められるのですが、新創業融資なら無担保・無保証人なので、代表者個人に責任が及ぶことがありません。

そこで必要となるのが「事業計画書」です。

融資を申し込むにあたって事業計画書の作成は避けてとおれない問題です。しかし、創業者のほとんどは自分の仕事のプロフェッショナルではあっても、事業計画書作成のプロではありません。むしろ書類づくりはニガテという方が多いのではないでしょうか。

基本的な事業計画書の書き方をプロが解説

事業計画書を自力で仕上げるには、実例を見て感覚をつかむのが一番です。そこで6万件近くの起業相談を受けてきたドリームゲートに所属する資金調達プロが監修した「資金調達に成功した」事業計画書を紹介します。

数字への苦手意識を感じられる方も多いですが、資金調達するのであれば一番くわしく見られるのが数字の部分です。

資金調達に成功した計画書はどれくらいの精度で計画を作っているのでしょうか？まずは事例を見て感覚をつかみましょう。

https://www.dreamgate.gr.jp/contents/column/how-to-write-business-plan

事業計画書を書く前に確認すべき、3つのポイント

事業計画書のサンプルを見てイメージが湧いたところで、実際に事業計画書を作り始める前に確認するべきポイントを紹介します。

営業戦略をしっかり立てる

不動産仲介業は営業にかかっているといえるくらい、営業が最も重要な業界のひとつです。特に不動産売買は金額の大きな買い物なので、売主や買主との信頼関係の構築に努めなければなりません。

地元の地主さんやオーナーさん、地域住民などのパイプ作りも欠かせません。数をこなせる賃貸の仲介ならば、ネットを使ったマーケティングも検討しましょう。

最近の新型コロナウィルス感染症対策やデジタル化の流れで、不動産業もオンライン化が導入されつつあります。SNSや動画サイトを活用した業者も少なくありません。事業を軌道に乗せるためにしっかりと営業戦略を立てましょう。

不動産業界での職務経験をアピールする

不動産業の経験なしに開業することもできますが、融資を受けるには不動産業界で働いた経験や業界へのコネクションがあると有利です。積極的にアピールしましょう。宅地建物取引士の資格を持っていると説得力が増します。試験は年に１度、合格率１７％程度の狭き門ですが、学習計画を立てて効率よく勉強すれば短期間でも合格できます。

開業には宅地建物取引業免許が必要

仲介業をするには宅地建物取引業免許が必須です。不動産業の開業には専任の宅地建物取引士が必須です。専任となる宅地建物取引業免許を持つスタッフを雇う方法もありますが、不動産のプロであることを示すためにも代表者の専任が望ましいです。生活スペースとは独立した事務所も必要です。

不動産仲介業の事業計画書を書くときのポイント４つ

運転資金はくわしく用途を記載する

不動産業は仕入れで在庫を持つ事もなく事業が営めるので多額の融資はいりませんが、仲介料が毎月定期的に入るわけではないので、経営の安定のために運転資金を調達することが多いです。事業計画書にできるだけくわしく資金の用途を記載しましょう。

ただし虚偽を書いてはいけません。判明すると融資担当者の心証が悪くなり審査で不利となります。

創業動機に事業の必要性を強調する

事業計画書の創業動機でたんなる投資目的だと判断されると、融資の審査の仕方が変わってきます。地域の活性化のためや事業拡大のため、地元人脈や既存顧客を活かしたビジネス展開、地域の空き家問題の解消などのために課題解決を目指すといった内容で、事業に社会性や必要性があることを強調しましょう。

競合する他の事務所との違いを明確にする

事務所の立地や形態、賃貸紹介サイトでの優位性、前述した業界との繋がりや勤務経験、事業のデジタル化など、競合となる他の事務所との違いを明確にしましょう。市場調査や営業計画も忘れずにおこない詳細に記載することが重要です。

不動産購入の定番はプロジェクト融資と長期保有融資

不動産を購入して売買する場合は、２つの融資が検討できます。

プロジェクト融資は不動産を購入して販売する短期融資

プロジェクト融資とは、プロジェクト（ある特定の事業）自体の価値を審査して、プロジェクトの実施により得られる収益に限定して融資をするというものです。不動産を購入してから販売するまで前の資金を借りることができます。基本的には１～２年の短期融資になります。

購入した中古物件をリフォームして販売する場合や、宅地開発や分譲住宅など新築物件を販売する際に利用します。

物件の引き渡し後に買主から受け取った代金で融資を返済するため、返済期限までに物件を販売しなければなりません。購入する物件が住宅用なら物件周辺の顧客層に向いているのか、投資用なら投資家が興味を持つ物件なのかといった、マーケティングと販売戦略が必要です。

長期保有融資は購入した不動産で収益をあげる長期融資

長期保有融資とは、アパートなどの不動産を購入して長期にわたって保有し、家賃収入を得ながら返済をする方法です。利益は細く長くなりますが、安定した収益が見込める上に、融資完済後には不動産が自分の資産となります。

事業計画書作成ツールで成功する計画書を作り上げよう

時間をかけて考え、苦労して作成した事業計画書の内容に問題はないだろうか、融資担当者にしっかりと伝わるのだろうか、いろいろと不安になるのは当然です。そこでドリームゲートが提供する事業計画作成サポートツールを活用しましょう。

このツールを使えば健全経営をしている不動産業の先輩経営者を独自調査した結果と、あなたが作成した事業計画とを比較・判定ができます。

あなたの事業計画が成功するかどうか、ぜひチャレンジしてみてください。

https://kaigyou.dreamgate.gr.jp/user/plan_edit/realestate

ツールを使うことで事業計画書の修正点がわかるだけでなく、先輩経営者のデータまで手に入ります。納得がいくまで何度でも練り直し、成功する事業計画書を作り上げましょう。

まとめ

サラリーマンは安定しているけどあまり自由がないと感じてる方、不動産業にチャレンジして自分の力を試してみるのはどうでしょうか。必要な資金は日本政策金融公庫の新創業融資を使えば確保できます。

ドリームゲートが提供する便利なツールを駆使して、融資担当者が納得する事業計画書を完成させましょう！

執筆者プロフィール：ドリームゲート事務局

ドリームゲートは経済産業省の後援を受けて2003年4月に発足した日本最大級の起業支援プラットフォームです。
運営：株式会社プロジェクトニッポン
Facebook | Twitter